二手房买主“跳单” 非独家信息不算违约

　　日前，最高人民法院发布“指导案例1 号”，并下发通知要求各级法院“严格参照适用”。该案例明确：同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易， 此行为不属于“跳单”违约。

　　二手房买主突然“跳单”

　　2009年，上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司) 向上海市虹口区法院提起诉讼称， 被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路一处房屋销售信息， 故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了之前签订的《房地产求购确认书》约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65 万元。

　　法院查明，2008 年下半年，房屋的原产权人到多家房屋中介挂牌欲售房屋。2008 年10 月， 上海A 房地产经纪公司带陶德华看了该房后，上海B 房地产顾问公司也带陶德华之妻看了该房;11 月27 日，中原公司带陶德华看了该房， 对该房屋报价165 万元，并于同日签订了《房地产求购确认书》。

　　《确认书》约定，陶德华在验看该房后六个月内， 陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的， 陶德华应按该房实际成交价的1%支付违约金。

　　但B 房地产顾问公司报价145 万元，并积极与卖方协商价格。11 月30 日，在B 房地产顾问公司的促成下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138 万元，陶德华据此支付给B 房地产顾问公司佣金1.38 万元。

　　上海市虹口区法院一审判决， 陶德华应在判决生效日起10 日内向中原公司支付违约金1.38 万元。陶德华上诉后，上海市第二中级法院二审撤销一审判决， 不予支持中原公司要求陶德华支付1.65 万元违约金的诉讼请求。

　　买主未利用原告提供的信息

　　上海市第二中级法院生效裁判认为，中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中的约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款，本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

　　根据该约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键， 要看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件， 而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息， 则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

　　小编在此提醒二手房买主，如非中介独家信息“跳单”不算违约。